Desde que abrí el centro, hace ya 10 años, esa es una pregunta que ha despertado todo mi interés. Siempre me ha llamado mucho la atención la variedad de precios que hay en el mercado, pudiendo existir una diferencia del 300% entre un centro y otro. Cuando abrimos el centro de Abascal, situado en el barrio de Chamberí, entendimos cómo la variable localización influye en el precio, pues el precio por metro cuadrado es bastante más elevado. No obstante, muchas veces este diferencial no explica las variaciones de precios tan altas.
Por tanto, hay muchas variables que pueden influir en el precio, y creo que la clave está en identificar cuáles de ellas aportan valor al usuario final y cuáles no. Uno debe de analizar si el hecho de que nuestro coworking tenga zonas comunes enormes, la inversión haya sido muy alta, disponga de tecnología punta, se ubique en un edificio con un precio por metro cuadrado muy caro, o mantenga una actividad de networking muy intensa, son variables que agregan valor a nuestro negocio, en ocasiones sí, en ocasiones no. Yo siempre pongo el ejemplo de cuando uno se va a comprar un coche, un móvil o un ordenador. Debemos de pensar para qué lo necesitamos, y tratar de no dejarnos deslumbrar por su apariencia o determinadas funciones que no necesitaremos. Cuando uno busca un alojamiento para su empresa debe de hacer un análisis lo más racional posible, pues de modo contrario estaremos sobrecargando nuestro negocio con cosas que no necesita, lo estaremos volviendo menos ágil. Estas son las variables que bajo mi punto de vista debemos ponderar más a la hora de seleccionar nuestro coworking.
Ubicación.
Piensa en que tus empleados presentes y futuros tengan un cómodo y rápido acceso por transporte público, especialmente si en tu sector es complicado encontrar perfiles por estar muy demandados. El tiempo que invertimos en nuestros desplazamientos es cada vez más importante.
Iluminación y ventilación del espacio.
Es sin duda un aspecto básico para garantizar el bienestar, salubridad y productividad de tu equipo. En el siguiente link podrás encontrar más información sobre este importante factor.
Posibilidad de escalar.
Las empresas están en continuo crecimiento y decrecimiento. Es muy importante que el lugar donde decidas ubicarte te ofrezca esta flexibilidad.
Estabilidad.
Asegúrate de que el proyecto está asentado y con vocación de continuidad. Algo muy habitual son los “players” que entran en el mercado sin tener el “knowhow” suficiente. Elaboran planes de viabilidad inviables, fijan precios fuera de mercado, no cumplen las expectativas, y terminan cerrando. Que tu coworking cierre es traumático y te hace perder dinero, pues tendrás que dedicar tiempo y recursos a la búsqueda, selección y mudanza a tu nuevo workspace. Lamentablemente en Inspira Workspaces hemos visto en muchas ocasiones suceder estas cosas. Es por ello que desde hace 2 años aproximadamente comenzamos a encargarnos de realizar las mudanzas de los clientes que se vienen con nosotros, encargándonos además de analizar las necesidades tecnológicas para que no haya sorpresas. Todo de forma gratuita.
Equipo profesional y resolutivo.
Uno de los principales motivos para lo que uno suele decantarse por un centro de negocios en lugar de una oficina tradicional es para liberarse de todas aquellas inversiones, gastos y preocupaciones que una oficina acarrea. Sin embargo, no todos los coworkings te ofrecen “ropa limpia”. En algunos casos, las mismas peticiones deben de trasladarse una y otra vez hasta conseguir su resolución, se da la paradoja de que el usuario termina dándose cuenta de que le costaría menos resolverlo él mismo que reclamar una y otra vez al centro para que le de una solución. La clave para asegurarte de que esto no sucederá es saber que el workspace cuenta con un equipo profesional y resolutivo , y que tendrás acceso a la persona en cuestión que debe solucionarlo. Muchas veces, el hecho de que tu interlocutor deba escalarlo o delegarlo hace que los procesos de resolución se ralenticen.
Tecnología.
Una cuestión que debes de considerar y analizar muy detalladamente es la conectividad, tecnología y seguridad informática que tiene el coworking y, por supuesto, qué está incluido y qué no en el precio. Es muy curioso pero, en mi experiencia de 10 años, me he percatado de que los clientes no suelen consultar sobre esta cuestión, siendo tan vital en el día a día. Asegúrate de que contarás con una conexión a Internet potente, que hay un Plan B si ante una posible caída de la línea, que en tu despacho tendrás una VLAN privada, o que tanto la conexión por cable como wifi están incluidas en el precio. Es básico conocer el Hardware con el que cuenta el centro, pues eso es la base de todo.
Una vez hayamos analizado nuestras preferencias debemos analizar la variable precio.
Variable precio.
El primer aspecto que debemos tener en cuenta es la localización. En Madrid, la zona de oficinas de mayor demanda se extiende desde el Paseo de Recoletos hasta el final de la Castellana, a la altura de las 4 torres. Dichas zonas se ensanchan a la altura del barrio de Chamberí y del barrio de Salamanca, principalmente. El distrito de negocios de Madrid alberga unos 4 millones de metros cuadrados de oficinas, y el precio oscila entre los 12€/m2, y los 45€/m2. A continuación, presentamos un cuadro resumen con el precio medio por metro cuadrado de las diferentes zonas según BelBex:
Como vemos las 2 zonas con un índice de precios más alto son Chamberí y Nuevos Ministerios.
Otro aspecto fundamental que influye en el precio metro cuadrado en la contratación de un despacho en cualquier coworking es la ratio despachos o puestos en openspace / zonas comunes. Imaginemos que las zonas comunes (offices, pasillos, recepción, zonas de espera, zonas de ocio/relajación…) representan un 35% de la superficie total del workspace (una ratio habitual). Eso significaría que el precio base de, digamos, la zona de Chamberí, sería de 37,80€/metro cuadrado. Además, debemos tener en cuenta que las salas de reuniones en la mayoría de los casos son un servicio que se presta a los despachos, considerando que se suelen incluir una serie de horas/mes en el precio del despacho, es razonable considerar un 40% de la superficie de salas como zonas comunes. Por lo tanto, de media podríamos considerar las zonas comunes como un 40% de la superficie total del coworking, lo cual eleva el precio base en la zona de Chamartín a 39,20€/metro cuadrado.
Partiendo de este precio base debemos considerar una serie de gastos muy dispares entre centros:
Coste de personal.
El ratio personal/metro cuadrado es una variable que difiere mucho entre diferentes centros, y esta variable influye muy directamente en la calidad del servicio. Los grandes coworkings suelen tener una ratio muy baja. Esto es debido a que la apuesta se hace por un modelo donde el usuario tiene un nivel de autosuficiencia muy alta. Este modelo lo vemos en grandes superficies tipo IKEA, Leroy Merlín, Verdecora… Evidentemente, esto incide directamente en el nivel de recursos que la empresa cliente tiene que poner, y por tanto en sus gastos. Al mismo tiempo debería hacer que el precio metro cuadrado bajase. Aunque parezca mentira, esto no siempre sucede, y es debido a la fuerte inversión que este tipo de Workspaces hacen, así como que los precios de alquiler que pagan en muchos casos están por encima del mercado. Por dar un ejemplo, nuestro coste de personal/metro cuadrado despacho ponderado en la sede de Atocha es de 13€.
Amortización de la infraestructura/mobiliario.
La tendencia, hoy por hoy, se dirige hacia un nivel de inversión muy alto a amortizar en un período de tiempo más reducido que en el pasado. Hemos evolucionado a un modelo en el que las cosas pasan de moda de forma muy veloz, exigiendo esfuerzos de inversores mayores que nunca. Los grandes grupos son un ejemplo claro de esta tendencia. Las fuertes inversiones obviamente se repercuten en los precios. Una inversión no muy agresiva puede suponer un coste metro cuadrado de despacho ponderada de unos 2-4€, considerando una amortización a 10 años.
Otros costes.
Dentro de la estructura de gastos de un coworking contamos con varios epígrafes, como pueden ser: coste energético (unos 2€/metro cuadrado despacho/mes), coste de limpieza (unos 3,5€/metro cuadrado despacho/mes), seguros, licencias, coste de telecomunicaciones, servicios de mantenimientos varios, suministros…
Todo este razonamiento analítico nos lleva a contar con un precio/metro cuadrado de despacho a partir de los 63€+IVA en la zona ejemplo de Chamberí (sin considerar el margen empresarial del centro).
La primera conclusión que podemos extraer es que el precio/metro cuadrado en un coworking está principalmente condicionado por el precio/metro cuadrado de alquiler, aunque factores como el coste de personal, energético, limpieza e inversión también condicionan fuertemente el precio.
Un error muy habitual en la toma de decisiones respecto a elegir una oficina tradicional vs un coworking, es comparar el precio metro cuadrado/despacho con precio metro cuadrado / oficina. Obviamente, este es un análisis incorrecto, pues obvia una cantidad de factores muy relevante. Es indudable que el precio metro cuadrado / despacho en un workspace es más económico que en una oficina tradicional. Lo que sucede es que muchas empresas no tienen en cuenta la inversión que deben de realizar, o más bien la subestiman por falta de experiencia. Igualmente se hace un cálculo incorrecto de los gastos asociados en una oficina tradicional, los cuales están incluidos en un coworking. Además de esto, es habitual no considerar el tiempo que debemos dedicar a la gestión de la oficina, lo cual la empresa en el coworking se ahorra. Es cierto que las ventajas son mayores para aquellas empresas que se aprovechan de los servicios incluidos, en lugar de otras que terminan por querer montar su propia oficina dentro del workspace, en muchos casos duplicando gastos o equipamiento. En cualquier caso, la principal ventaja de contratar un espacio en un workspace es que transformamos un gasto fijo en un gasto variable, el cual podemos reducir o incluso eliminar en caso de necesidad. Igualmente, las posibilidades de crecimiento y decrecimiento es otra de las grandes ventajas del espacio flexible.
